이커머스 확장세 주춤-임대차 절반 3PL 비중 늘어,
24년 하반기 수도권 물류센터 공급 40% 급감
올해 국내 물류센터 시장은 대형 물류 자산의 공급이 크게 감소하면서 본격적인 공급 축소가 기대되는 가운데, 예상 물류 공급량은 2024년 전체 공급 규모의 1/3수준에 그칠 것으로 보인다.
종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 최근 발표한 보고서에 따르면 작년 4분기 물류센터 시장은 총 10개의 신규 A급 자산이 1,165,274㎡의 규모로 공급되면서 2024년 총 공급량은 전년도 대비 36% 감소한 3,588,552㎡로 집계됐다. 2025년에는 작년에 두드러졌던 대형 자산의 공급이 크게 감소하면서 본격적인 공급 축소가 기대되는 가운데, 예상 공급량은 2024년 전체 공급 규모의 1/3수준에 그칠 것으로 보인다.
직전 4분기 물류 거래규모는 약 3,747억원수준으로 선매입 및 NPL성 거래가 주를 이뤘던 지난 분기 대비 A급 코어 자산의 거래가 전체의 71%를 차지하며 전체 규모를 견인했다.
대표적으로,독일계 DWS자산운용 소유 김포 성광물류센터 및 이천 로지포트 물류센터가 각각 미국계 블랙스톤과 ESR켄달스퀘어리츠에 의해 매입 완료됐다. 그 외,미국계 스타우드캐피탈이 코람코자산운용과 이천 소재 고백리 물류센터를 인수하면서 해외 자본의 두드러지는 물류 투자 활동이 관찰됐다.
수익률은 4분기 두번의 금리 인하에도 불구하고 2024년 4분기 기준 수도권 A급 물류의 평균 수익률은 5.4%로 보합세를 유지했다.
4분기에는 서부와 남부 권역을 중심으로 연면적 3만평 이상의 대형 자산의 공급이 두드러졌다. 대표적으로 인천 도화 물류센터(250,580㎡), 로지스포인트 김포 SMART물류센터(199,177㎡) 및 케이원김포로지스 물류센터(182,678㎡)의 준공과 함께 전체 공급량의 약 54%가 서부 권역에 집중됐다.
그 밖에 점봉동 물류센터(122,146㎡)와 성은지구 물류센터(115,768㎡)가 각각 안성과 여주에 준공 완료 됐으며 안산, 이천 및 용인에 추가적인 공급이 확인됐다.
수도권 A급 물류 시장의 공실률은 상반기 대비 2.3%p증가한 약 23%로 조사됐다. 상온과 저온 공실률은 각각 17%와 41%로, 상온 공실률은 4%p증가한 반면 저온은 약 2%p하락하며 완만한 감소세를 보였으나 여전히 높은 수준을 보였다.
수도권 A급 물류 시장의 하반기 순흡수면적은 약 85.6만㎡를 기록하면서 2024년 총 순흡수면적은 전년 대비 크게 감소한 1,915,862㎡로 집계됐다.
과거 두드러졌던 이커머스의 확장세는 다소 더디게 나타난 반면, 3PL의 임차 활동이 활발히 관찰되면서 작년 한 해 임대차 규모의 절반을 차지했으며 4분기에는 그 비중이 2/3 수준에 달했다.
주요 임대차 사례로는 CJ대한통운이 안성 일죽 물류센터의 상온 면적을 15년간 사용할 것으로 알려졌으며 중국계 시바로지스가 김포 소재 한강신도시 물류센터와 마스터리스 계약을 체결한 것으로 조사됐다. 시바로지스는 중국계 이커머스 테무의 물량을 담당하는 것으로 확인되면서 해외 이커머스는 직접적인 확장보다는 국내외 3PL사와의 파트너십을 통해 전체 물류 수요에 긍정적으로 기여하고 있다.
인천 도화 물류센터의 경우, 시공사 대림이 두개의 층을 책임 임차하는 것으로 확인되면서 비실수요자에 의한 공실 해소 사례 또한 일부 관찰됐다.
수도권 A급 물류센터의 평균 상온 명목 임대료는 35,333원/평/월로 전년 말 대비 2.1%상승했다. 신규 프라임 자산의 공급이 있었던 안성,시흥지역을 중심으로 큰 폭의 상승률이 관찰됐으며 상대적으로 높은 임대료가 책정된 신규 자산의 준공에 따른 성장이 두드러졌다.
공실이 높은 자산을 중심으로 여전히 공격적인 무상임대료가 제공되면서 실질임대료의 성장은 제한적으로 보인다.
금번 분기 내 6건의 물류센터 거래가 완료되면서 투자 규모는 총 2,965억원으로 집계됐다.우수한 입지의 우량 자산을 중심으로 외국계 투자자의 매입 활동이 관찰되면서 금번 분기 거래 가운데 외국 자본 비중이 약 45%를 차지했다.
부동산 컨설팅 기업 쿠시먼앤드웨이크필드도 최근 보고서를 통해 2024년 하반기 수도권 물류센터 신규 공급은 약 159만 ㎡로 전년 동기 대비 40% 감소했으며, 대형 자산 비중이 높아 공급 건수 대비 면적 감소율은 다소 완만했다고 밝혔다.
총 18건의 물류센터 거래가 이루어졌으며 거래 규모는 약 2.1조 원으로 전기 대비 24% 감소했지만, NPL 거래를 제외한 순수 거래 규모는 증가했다.
작년 하반기 수도권에 공급된 신규 물류센터 면적은 약 159만 sqm로,전기 대비 19%,전년 동기 대비 40%감소했다. 공급 건수는 전기 대비 55%수준인 17건(동부권 5건,서부권 6건,남부권 6건)이지만, 3만 평 이상의 대형 자산이 다수 포함되어 공급 건수 감소에 비해 총 면적 감소율은 낮은 수준을 보였다.
특히 서부권에서는 5만 평 이상의 초대형 물류센터 3건이 공급되어 전체 공급 면적의 60%이상이 집중되었다. 시흥시의 그린웨이브시화(235,727sqm),김포 스마트 물류센터(199,177sqm),케이원 김포 로지스 물류센터(182,678sqm)가 대표적인 공급 사례이다.동부권에서는 여주 점봉동 물류센터(122,147sqm)가,남부권에는 안성 성은 복합물류센터(116,845sqm)가 공급된 것으로 나타났다.
2024년 하반기에는 총 18건의 물류센터 거래가 이루어졌으며 거래 규모는 약 2.1조 원이다. 전기 대비 총 거래금액은 24% 감소했지만 경매·공매 및 건설사 채무 인수 등 NPL성 거래를 제외한 순수 거래 규모는 약 20%증가했다.
최대 규모 거래는 하반기에 공급된 그린웨이브 시화로, JB자산운용이 시화로드로부터 5,100억 원에 선매입한 사례이다.
하반기 거래에서는 외국계 투자사들의 참여가 두드러졌다. 그래비티자산운용은 부천 내동 물류센터를 약 3,000억 원에 매입했으며 GIC가 투자자로 참여했다. LB자산운용은 스위스 파트너스 그룹과 함께 브릭 화성 물류센터를 1,180억 원에,페블스톤자산운용은 블랙스톤과 성광물류센터를 835억 원에 매입했으며,하이트만은 와이드크릭 자산운용과 함께 방초리 물류센터를 830억 원에 매입했다.
쿠시먼앤드웨이크필드는 2025년 이후 물류센터 공급 과잉은 점차 완화될 것으로 전망했다. 내년 상반기에는 125만 sqm가 공급될 예정이나 준공 지연된 물류센터 면적이 반영되어 실제 공급 면적은 더욱 감소할 수 있다.
또한 2024년 상반기 21건에 달했던 인허가 건수가 하반기에는 11건으로 줄어들고, PF건전성 규제 개편으로 신규 사업 추진이 어려워지면서 공급 면적 감소가 장기적으로 지속될 가능성이 있다고 덧붙였다.
24년 하반기 수도권 물류센터 공급 40% 급감
올해 국내 물류센터 시장은 대형 물류 자산의 공급이 크게 감소하면서 본격적인 공급 축소가 기대되는 가운데, 예상 물류 공급량은 2024년 전체 공급 규모의 1/3수준에 그칠 것으로 보인다.
종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 최근 발표한 보고서에 따르면 작년 4분기 물류센터 시장은 총 10개의 신규 A급 자산이 1,165,274㎡의 규모로 공급되면서 2024년 총 공급량은 전년도 대비 36% 감소한 3,588,552㎡로 집계됐다. 2025년에는 작년에 두드러졌던 대형 자산의 공급이 크게 감소하면서 본격적인 공급 축소가 기대되는 가운데, 예상 공급량은 2024년 전체 공급 규모의 1/3수준에 그칠 것으로 보인다.
직전 4분기 물류 거래규모는 약 3,747억원수준으로 선매입 및 NPL성 거래가 주를 이뤘던 지난 분기 대비 A급 코어 자산의 거래가 전체의 71%를 차지하며 전체 규모를 견인했다.
대표적으로,독일계 DWS자산운용 소유 김포 성광물류센터 및 이천 로지포트 물류센터가 각각 미국계 블랙스톤과 ESR켄달스퀘어리츠에 의해 매입 완료됐다. 그 외,미국계 스타우드캐피탈이 코람코자산운용과 이천 소재 고백리 물류센터를 인수하면서 해외 자본의 두드러지는 물류 투자 활동이 관찰됐다.
수익률은 4분기 두번의 금리 인하에도 불구하고 2024년 4분기 기준 수도권 A급 물류의 평균 수익률은 5.4%로 보합세를 유지했다.
4분기에는 서부와 남부 권역을 중심으로 연면적 3만평 이상의 대형 자산의 공급이 두드러졌다. 대표적으로 인천 도화 물류센터(250,580㎡), 로지스포인트 김포 SMART물류센터(199,177㎡) 및 케이원김포로지스 물류센터(182,678㎡)의 준공과 함께 전체 공급량의 약 54%가 서부 권역에 집중됐다.
그 밖에 점봉동 물류센터(122,146㎡)와 성은지구 물류센터(115,768㎡)가 각각 안성과 여주에 준공 완료 됐으며 안산, 이천 및 용인에 추가적인 공급이 확인됐다.
수도권 A급 물류 시장의 공실률은 상반기 대비 2.3%p증가한 약 23%로 조사됐다. 상온과 저온 공실률은 각각 17%와 41%로, 상온 공실률은 4%p증가한 반면 저온은 약 2%p하락하며 완만한 감소세를 보였으나 여전히 높은 수준을 보였다.
수도권 A급 물류 시장의 하반기 순흡수면적은 약 85.6만㎡를 기록하면서 2024년 총 순흡수면적은 전년 대비 크게 감소한 1,915,862㎡로 집계됐다.
과거 두드러졌던 이커머스의 확장세는 다소 더디게 나타난 반면, 3PL의 임차 활동이 활발히 관찰되면서 작년 한 해 임대차 규모의 절반을 차지했으며 4분기에는 그 비중이 2/3 수준에 달했다.
주요 임대차 사례로는 CJ대한통운이 안성 일죽 물류센터의 상온 면적을 15년간 사용할 것으로 알려졌으며 중국계 시바로지스가 김포 소재 한강신도시 물류센터와 마스터리스 계약을 체결한 것으로 조사됐다. 시바로지스는 중국계 이커머스 테무의 물량을 담당하는 것으로 확인되면서 해외 이커머스는 직접적인 확장보다는 국내외 3PL사와의 파트너십을 통해 전체 물류 수요에 긍정적으로 기여하고 있다.
인천 도화 물류센터의 경우, 시공사 대림이 두개의 층을 책임 임차하는 것으로 확인되면서 비실수요자에 의한 공실 해소 사례 또한 일부 관찰됐다.
수도권 A급 물류센터의 평균 상온 명목 임대료는 35,333원/평/월로 전년 말 대비 2.1%상승했다. 신규 프라임 자산의 공급이 있었던 안성,시흥지역을 중심으로 큰 폭의 상승률이 관찰됐으며 상대적으로 높은 임대료가 책정된 신규 자산의 준공에 따른 성장이 두드러졌다.
공실이 높은 자산을 중심으로 여전히 공격적인 무상임대료가 제공되면서 실질임대료의 성장은 제한적으로 보인다.
금번 분기 내 6건의 물류센터 거래가 완료되면서 투자 규모는 총 2,965억원으로 집계됐다.우수한 입지의 우량 자산을 중심으로 외국계 투자자의 매입 활동이 관찰되면서 금번 분기 거래 가운데 외국 자본 비중이 약 45%를 차지했다.
부동산 컨설팅 기업 쿠시먼앤드웨이크필드도 최근 보고서를 통해 2024년 하반기 수도권 물류센터 신규 공급은 약 159만 ㎡로 전년 동기 대비 40% 감소했으며, 대형 자산 비중이 높아 공급 건수 대비 면적 감소율은 다소 완만했다고 밝혔다.
총 18건의 물류센터 거래가 이루어졌으며 거래 규모는 약 2.1조 원으로 전기 대비 24% 감소했지만, NPL 거래를 제외한 순수 거래 규모는 증가했다.
작년 하반기 수도권에 공급된 신규 물류센터 면적은 약 159만 sqm로,전기 대비 19%,전년 동기 대비 40%감소했다. 공급 건수는 전기 대비 55%수준인 17건(동부권 5건,서부권 6건,남부권 6건)이지만, 3만 평 이상의 대형 자산이 다수 포함되어 공급 건수 감소에 비해 총 면적 감소율은 낮은 수준을 보였다.
특히 서부권에서는 5만 평 이상의 초대형 물류센터 3건이 공급되어 전체 공급 면적의 60%이상이 집중되었다. 시흥시의 그린웨이브시화(235,727sqm),김포 스마트 물류센터(199,177sqm),케이원 김포 로지스 물류센터(182,678sqm)가 대표적인 공급 사례이다.동부권에서는 여주 점봉동 물류센터(122,147sqm)가,남부권에는 안성 성은 복합물류센터(116,845sqm)가 공급된 것으로 나타났다.
2024년 하반기에는 총 18건의 물류센터 거래가 이루어졌으며 거래 규모는 약 2.1조 원이다. 전기 대비 총 거래금액은 24% 감소했지만 경매·공매 및 건설사 채무 인수 등 NPL성 거래를 제외한 순수 거래 규모는 약 20%증가했다.
최대 규모 거래는 하반기에 공급된 그린웨이브 시화로, JB자산운용이 시화로드로부터 5,100억 원에 선매입한 사례이다.
하반기 거래에서는 외국계 투자사들의 참여가 두드러졌다. 그래비티자산운용은 부천 내동 물류센터를 약 3,000억 원에 매입했으며 GIC가 투자자로 참여했다. LB자산운용은 스위스 파트너스 그룹과 함께 브릭 화성 물류센터를 1,180억 원에,페블스톤자산운용은 블랙스톤과 성광물류센터를 835억 원에 매입했으며,하이트만은 와이드크릭 자산운용과 함께 방초리 물류센터를 830억 원에 매입했다.
쿠시먼앤드웨이크필드는 2025년 이후 물류센터 공급 과잉은 점차 완화될 것으로 전망했다. 내년 상반기에는 125만 sqm가 공급될 예정이나 준공 지연된 물류센터 면적이 반영되어 실제 공급 면적은 더욱 감소할 수 있다.
또한 2024년 상반기 21건에 달했던 인허가 건수가 하반기에는 11건으로 줄어들고, PF건전성 규제 개편으로 신규 사업 추진이 어려워지면서 공급 면적 감소가 장기적으로 지속될 가능성이 있다고 덧붙였다.
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