글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아는 ‘2023년 한국 상업용 부동산 투자 시장 전망 리포트’를 발행하고 지난해 상업용 부동산 시장에 대한 분석과2023년에 대한 전망을 공유했다. 

지난해 원자재 가격 상승으로 촉발된 높은 물가상승률과 급격한 금리 인상으로, 불확실성이 확대되며 투자 시장이 다소 위축되는 모습을 보였다. 2022년 상업용 부동산 거래규모는 총 21.8조원으로, 역대 최고치를 기록했던 2021년 28.3조원의 약 77% 정도로 집계되었다. 섹터별로는 프라임 오피스 시장에서 약 10%, 물류센터에서 약 23%가 감소하였으며, 리테일은 약58%의 축소폭을 보였다.

신규 공급이 없었던 프라임 오피스 시장은 경제 성장 둔화에도 불구하고 기업들의 임차수요가 지속적으로 증가하며 전 권역에서 공실률 감소 및 임대료 상승이 나타났다. 특히 강남권역 오피스 공실률은 2022년 말을 기준으로 0%대를 기록하며 타 권역 대비 두드러진 임대료 인상폭을 보였다.

물류센터의 경우 연면적 기준으로 가장 큰 동남권역의 상온창고가 임차수요를 안정적으로 유지하고 있으나, 저온창고는 입지 및 접근성 등에 따라 센터별 임대료 차이가 확대됐다. 한편 리테일과 호텔 시장은 코로나19 이후 실적 회복에 대한 기대감에 비해 다소 더딘 회복세가 이어지고 있다.

최근 한국은행의 발표에 따르면 2023년 한국의 경제성장률은 1.6%로 전망되어, 글로벌 금융위기 직후인 2009년을 제외하면 최근 가장 낮은 수준으로 예상된다. 주요 대기업들의 실적 부진, 금융시장 불안 등으로 올해 오피스 수요는 지난해만큼 높지 않을 것으로 예상되지만, 여전히 신규 오피스 공급이 많지 않아 공실률은 낮은 수준에서 유지될 것으로 예상된다.

물류 시장에서는 최근 마켓컬리와 오아시스마켓의 상장 준비에 각각 차질이 생기며, 물류센터 임차수요에 대한 우려가 제기되고 있다. 이에 따라 자산별 입지에 따른 투자자들의 선호도가 뚜렷하게 구분될 것으로 예상되며, 공급 과잉인 저온창고보다 상온창고의 수요가 높게 지속될 것으로 보인다.

리테일 시장은 코로나19로 인한 산업 구조의 재편이 어느 정도 정착될 것으로 보인다. 온·오프라인 사업 구조의 병행이 가능한 편의점과, 럭셔리 상품을 취급하는 백화점 및 복합쇼핑시설은 각자의 장점을 중심으로 성장이 예상된다. 

호텔의 경우 외국인 방문객이 회복세에 있으나, 코로나19이전에 훨씬 못 미치는 수준을 보이고 있다. 다만 국내 여행객 수요 상승 및 일본, 미국 관광객들의 증가세로 5성급 호텔에 대한 수요는 지속적으로 증가하고 있으며, 객실평균요금(ADR)도 코로나19 이전보다 높아졌다.

세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부 홍지은 상무는 “지난해 이어졌던 급격한 금리인상 기조가 2023년 들어 다소 꺾이며 투자시장의 자금경색도 완화되는 분위기가 감지되고 있다”며, “펀드 만기를 앞둔 매물과 지난해 지연 또는 철회된 매물 등이 시장에 많이 나올 예정인 만큼 적절한 투자처 선별이 강조되는 시점”이라고 말했다.